Steuern & Recht bei Immobilien – Was Sie wissen sollten
Der Besitz, Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist nicht nur eine große finanzielle Entscheidung, sondern bringt auch steuerliche und rechtliche Aspekte mit sich. Wer hier den Überblick behält, kann erhebliche Kosten sparen und rechtliche Fallstricke vermeiden.
Abschreibung Immobilie
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Bei Wohngebäuden beträgt die reguläre Abschreibung in der Regel 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Für neuere Baujahre oder bestimmte Sanierungen können andere Sätze gelten. Die AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und verbessert so Ihre Rendite.
Erbschaftssteuer Immobilien
Wird eine Immobilie vererbt, fällt – abhängig vom Wert und dem Verwandtschaftsgrad – möglicherweise Erbschaftssteuer an. Nahe Angehörige wie Ehepartner oder Kinder profitieren von hohen Freibeträgen. Bei selbstgenutzten Immobilien kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen vollständig entfallen. Eine rechtzeitige Nachlassplanung kann helfen, steuerliche Belastungen zu reduzieren.
Grunderwerbsteuer
Beim Kauf einer Immobilie wird einmalig Grunderwerbsteuer fällig. Der Satz variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Steuer ist vom Käufer zu zahlen und wird vom Finanzamt nach der notariellen Beurkundung erhoben. Sie sollte daher in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.
Immobilie steuerlich absetzen
Neben der Abschreibung können auch weitere Kosten rund um eine vermietete Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören unter anderem Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Schuldzinsen für Immobilienkredite sowie bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Absetzmöglichkeiten eingeschränkt, dennoch können beispielsweise Handwerkerleistungen teilweise steuerlich angerechnet werden.
Immobilienverkauf steuerfrei
Ein Immobilienverkauf kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erfolgen. Verkaufen Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie, entfällt die Spekulationssteuer in der Regel, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Bei vermieteten Objekten gilt meist die sogenannte Spekulationsfrist.
Spekulationsfrist Immobilie
Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien in Deutschland in der Regel zehn Jahre. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Für selbstgenutzte Immobilien gelten – wie erwähnt – abweichende, oft günstigere Regelungen.
Fazit:
Steuerliche und rechtliche Aspekte können entscheidend für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie sein. Ob beim Kauf, während der Nutzung oder beim Verkauf – eine vorausschauende Planung und kompetente Beratung sorgen dafür, dass Sie Ihre Rechte kennen, Steuervorteile nutzen und unnötige Kosten vermeiden.
